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Part.1
这边全国两会落幕,强调了稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
那边东莞首批集中供地正式挂牌上线,传了已久的东莞土拍新变化,终于尘埃落地。
首批集中供地的土拍政策有三大新调整:
1、限价松绑,土拍取消新房限售价格;
2、竞买保证金大幅下调;
3、部分取消配建要求。
取消限售价,让后续楼盘上市备案价格灵活度更高;竞买保证金大幅下调,降低土拍门槛,有助于缓解开发商资金吃紧的问题;取消配建要求,降低房企开发成本,间接减轻购房者买房成本。
一系列的重磅组合拳叠加,无疑是对房企的“雪中送炭”,在一定程度上,必然会刺激房企拿地的积极性,从而提振市场信心,促进东莞楼市回暖。
随着两会定调,接下来或许还会有不少城市加入到政策松绑的队伍中!
Part.2
通过梳理发现,21年年底至今,多个城市的集中供地规则发生变化,而不同城市因城施策,侧重点也有不同。
二三线城市政策多为进一步降低土拍门槛,如取消新房限价、降低保证金等。
厦门:通过适当放宽配建指标、出让金缴纳条件等,提高企业的参与度,确保土地成交率;
成都:一口气挂出50宗土地,对比去年,本次房地价差扩大,开发商利润空间抬高,对开发商吸引力很大;
宁波:土地款可以延期4个月缴纳,给房企留了一扇窗;
郑州:土拍保证金从50%变为20%,可在成交后1年内分期缴纳,同时“对销售限价给予一定比例的上浮”;
合肥:首批供地多数地块都取消了配建保障性租赁住房的要求,没取消的配建比例也有所降低;评分标准调整,房企资质要求降低,为普通房企拿地创造更多机会;
武汉:首次集中供地公告发布竞买规则优化,地块品质提升,大部分地块都在主城区。同时调整了出让规则,避免封顶以后竞配建、竞自持变相增加拿地成本,熔断以后采用“摇号”确定拿地方;
武汉市2022年首批集中供地公告发布(图源:武汉市自然资源和规划局官网截图)
重庆:在土拍金额付款进度方面,较之前有所延长……
而北京、上海、广州等一线城市,土拍政策调整更关注落地房企的实力、产品等,对房企的实力提出更高要求。
北京:在“定品质”的基础上,新增加了“摇号+定高标”的竞价规则。即当土地竞价达到合理地价上限时,参与摇号的企业须同时提交《高标准住宅建设承诺书》。摇中者当以《高标准住宅建设承诺书》中所规定的标准为最低标准进行项目的建设。
上海:有部分地块相比此前调低了起拍价,利好资金预算不多的房企。同时优化土拍规则,修改了评标办法等规则,细化技术指标,关注中标企业资金实力、产品力和落地能力;
上海发布2022年首批集中供地出让公告(图源:上海土地市场官网截图)
广州:要求配建政策性住房不少于10%,要求定量、同期、同质配建及交付,显然是抬高了土拍“门槛”,对房企实力要求更高,但对购房者来说明显是利好,更有保障……
虽然政策细节调整各异,但基本方向一致:抑制地价过快上涨,尽可能给开发商留出利润空间,不断优化土拍规则细节往更公平方向走。
Part.3
持续低迷了大半年的全国楼市行情,终于迎来开年后的新希望。
2022年以来,地方刺激楼市的政策不算少,除了在政策上的松绑,多地房贷利率也出现了不同程度的松绑。
虽然地方努力重塑大众对楼市的信心,但很明显,信心这个东西,一旦被打压下去了,一时半会很难复苏。所以,这事不能只靠地方局部修修补补,只能由更高决策层统一定调。
就在3月16日,财政部官宣:“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。
其实,早在今年3月两会政府工作报告中,关于房地产税“只字未提”的态度,就引起了众多猜测,还是还会继续房地产税试点工作的推进?
房产税试点从2011年在上海、重庆两个城市开始推行,到2013年房地产税立法进入酝酿准备期,再2017年将房地产税列入5年立法规划,房地产税改革逐渐进程加快。而去年10月,更是决定“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作”……
本以为房地产税试点工作在今年将进一步推进,但是这个时候突然为房地产税改革扩大试点按下了“暂停键”。
根据大多数专家分析来看,是因为在当前经济不景气以及房地产行业深度调整的背景下,此时并不是房地产税推出的最好时机。
如果开征房地产税,可能形成政策叠加效应,加速市场下行,对经济带来不利影响。
毕竟房地产是牵一发而动全身,新政的推行更需要慎之又慎。
但目前仅是今年暂缓试点扩大,等时机合适,未来房地产税立法和改革仍会循序渐进、稳妥推进,改革方向依然不变。
从长远看,房地产税作为房地产调控长效机制的重要组成部分,有望成为调节收入分配、稳定房价的重要政策工具。
由此可见,不管是中央还是各地都在为房地产整个行业能够度过这一轮调整的冬天,积极创造一定的温暖的外围环境,望楼市早日重拾信心。
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