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从高考看房价

2019-06-10 来源:凤凰网 点击 评论

从整体的意义来说,高考改变了近三十年来中国经济的命运,改变了中国城市化的进程,也改变着中国的房价走势。


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高考扩招与房地产开发并行

根据教育部的数据,参加高考的人数自从1977年高考恢复开始,就呈现逐年上升的趋势,并在2008年到达峰值,虽然自2008年后曾有小幅度减少,但是仍然居高峰且后续继续波动上升。

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恢复高考以来全国历年参考人数

1977年,高考录取比率仅5%,共27万人,一方面是由于当年大学数量少,另一方面也是经济结构所决定的。彼时,中国农业经济比重28.2%,城市的国营工厂是大学毕生生的主要就业地,市场无法提供很多适合大学生就业的岗位,也不需要这么多的大学生就业。

之后,高考录取比例越来越高,2016年大学录取比例已经超过82%,中国的经济结构也发生了显著的变化。城市化进城在加快,城市的商品房数量也变得越来越多。城市化发展使得地产商和教育产业同时发展,中国楼市的第一波涨价潮与高校的扩招几乎同步。

2000年至2010年,中国大学数量从1041增加到2385所,录取人数从221万猛增到657万,这是是中国大学数量、高考人数增速最快的十年。

与此同时,这十年也是商品房量价齐高的十年。据统计,全国的商品房销售面积从18637万平方米,上升到104764万平方米,全国均价从2000元/㎡左右上涨到6500元/㎡,北京、上海的均价更是分别达到14577元/㎡、1900114577元/㎡。

新成立的大学、新建住房以及大学生,一半以上都在中国的一二线城市。这导致自2000年后,中国城市化率最高的地区、985和211重点高校密度最大的地区,都集中在一二线城市。可以说,高考的扩招与大学的产业化在前,大规模的土地开发在后,三者相互配合,促成了今天严重结构失衡的中国城市化,也造成了城市之间房价的鸿沟。

还有一个数据巧合是,当高考录取比例达到20%以上时,中国的第一产业占比下降到了20%以下;而当大学平均录取率超过60%以上时,中国的第一产业占比进一步下降到了10%左右。这意味着,高考录取人数越多,进城务工者就越多,第一产业萎缩的速度会加快,第三产业的占比加速上升。当第一产业占比下降到10%左右的同时,第三产业占比已经从当初的23.9%上升到44.6%。

大量的农村户籍考生们通过高考,实现了一个最为实际的愿望——进城,并且有机会在城市继续扎根生活下去。

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考生进城,房价上涨

于考生而言,高考至少可以实现未来生活区域的跨越,从农村进入城市,或从三四线城市进入一二线城市。

据统计,高考群体中超过70%以上为农村户口,每年好几百万的农村考生通过高考涌向城市;另外据相关调研显示,农村户籍大学毕业生中,超过93.8%的人把所在城市作为其首选的工作地。这是因为,大城市意味着更多的选择和机会,而农村则面临就业和专业不匹配的窘境;而这些学生,未来都具有留在学校所在城市工作的潜力,他们并不想放弃这样的宝贵机会。

最优秀的人才总在源源不断地流向最有竞争力的城市。在这个知识经济的时代,从乡村源源不断流向城市的人才流向决定了中国的农村和县城必然凋敝,大城市必然繁荣并且出现过度拥挤的现象。

而繁荣和过度拥挤之下,房价必然高涨不下。中国的大学,正在为房地产市场培养新一代的刚需,哪些城市大学数量多,重点大学集中,这里往往是房价高的城市。

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从考生数量看房价爆发行情

高考与房价有着千丝万缕的联系,这一切都在印证之中。

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2000-2018年全国商品房价格涨幅走势

中国“商品房”政策是从1998年开始的,一般来说大学毕业2-5年内买房,即往后推6年左右,正好是2004-2005年中国大城市房价开始快速上涨的时间点。

2007-2009年间中国高考人数达到顶点,再向后推6年,应该是2013-2015年;按照录取率数来看,2011年以后陷入缓慢增长态势,向后推6年应该是2017年;而中国的大中型城市房价在2015-2017年出现大规模爆发行情。


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房价长期看人口净流入

一个省份各个城市之间差异也十分巨大,房价能否上涨,还应看一个重要指标:当地人口净流入情况。

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统计数据显示,近16年来,一线城市常住人口基本保持快速增长。北京、上海常住人口从1000多万人增至2018年的2000多万人;深圳、广州的人口增长速度同样迅猛,早已跃居人口过千万的超大城市。它们普遍常住人口净流入量较大。

这是因为城市实施了宽松的户籍政策,并且对符合条件的落户者给予住房补贴,且城市级别高,公共服务水平高,吸引了大量人才在此落户。

这导致人口从低级别城市,不断向更高级别城市涌入,也因此进一步拉动了城市房价。


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买房的后备力量—小学生

高考新增人数和人口净流入能支撑房价,不过这样的趋势能否持续,则要看后续的新生买房力量能否得到保障。这个后盾就是:当地的小学生数量。可以说这波主力的买房需求更加强烈,主要有以下两个时段需要买房。

1、家长为了孩子能得到更好的教育和人脉不惜花重金买学位房。近年来,天价学位房的新闻屡见不鲜,为的就是让孩子除了在接受更好的教育资源外,还能在起跑线上结识更多家境好,层次高的同学,为将来的事业积累人脉。

2、这些小学生经过高考,走向社会后,逐渐结婚生子,自身也有买房需求。从以往的历史经验来看,人口周期对我国经济影响巨大。1980-1987年的生育高峰是中国在过去三十多年中唯一的一波生育潮。数据显示,80-87年出生人群在25-28岁的时期恰好是中国房地产最好的阶段。而在这一波人口红利释放完毕后,就需要后备新生力量继续支撑经济和房地产的发展。

按照这个逻辑来看,深圳小学生数量的增减情况如何?

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如图所示,从1979年到2015年,深圳幼儿园、小学、中学的人数都在大幅增加,尤其是小学生增加幅度“一飞冲天”。这是因为深圳的教育资源吸引人,而且来深务工人员的子女也可以在深圳就近入学。

同时,全面二胎政策为后续小学生的增加提供了强大的支撑,2016年人口出生率是过去15年来最高,人口自然增长率是过去11年以来最高。新的一波人口周期或将来临,这对当地的学位房有何冲击?

根据深圳教育局公开数据,2018年深圳市公办小学小一学位缺口达到5.85万个,基本上是2-3个孩子抢一个学位,如果单独看名校学位房的竞争,则更激烈。

从上述分析来看,如果没有通过高考改变命运,实现阶层上升的梦想,那也许可以通过高考看一城房价涨跌,把握财富增值的机会。


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