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房地产系列1-房地产投资计划

2019-06-09 来源:今日头条 点击 评论

接0607日继续说房地产投资计划

房地产投资开发计划之一:房产规划的信息采集。说房产规划始终做到保密,是不可能的事情,城市规划方案往往先于房地产的投资开发,此部分往往涉及未来地价的涨幅情况,未来开发后的影响辐射情况。举个例子:某城市规划在郊区建设一所大学,其带动周围的房价,地价以及地域文化涵养、周边经济发展是显而易见的。如果先知先觉得到开发的消息,进行提前筹划,势必会谋取巨大的暴利。

房地产投资开发计划之二:利润的预算,这里要提的预算是精算。当然精算是根据常年的建筑开发经验与数据分析而来。虽然预算值及其预算比例因房地产开发商经营管理水平的不同而有所差异。我这里大体说一下就某开发商而言的成本比例分摊,如下图:

房地产系列1-房地产投资计划


成本分析在高效的管理模式下,基本变动不大,具体还可以分工序进行细分成本。产值往往受开发地的城市地价,经济发展水平,通胀率,银行贷款利率,人口流动及增长速度,交通配套,地域文化,未来规划,基础成本和消费需求者心理预期等众多因素的影响,可以把房价进行估算评估,预算竣工后房地产价格。由此得出的利润估算,是投资开发商的决策的关键。

房地产投资开发计划之三:征地与招投标至房产开发全过程的预设计。(此部分后边有说)

房地产投资开发计划存在的几大问题:第一,政策与政治问题。城市规划设计中的官腐问题,F·B自古至今不可能杜绝,这是默认的通病,但有大小之分。特别是规划设计方案都含有官员的私心,方案的实际可行性与城市未来的规划方向是否符合城市的未来发展方向是否相适应本身就存在可失误性,因此他们的决策偏向就容易出现。土地出让制度、土地财政、房产制度等现行政策与法律法规的不完善问题仍没有得到很好的解决。第二,政府与市场的问题。当前没有一套完整的住房保障体系来保证房产的正常供应。目前主要房产供应占主要的是商品房,政策福利保障房少且无法落到实处,政府决策失灵的现象依然存在。第三,房地产依然是促进财政收入和经济增长的主要动力,这使得很多地方决策向房产方向倾斜。第四,针对房地产开发商自身而言,存在很多的弊病。中国的城市化发展带来的虚假繁荣越来越显得轻薄,纵观科技的创新而言,中国的科技始终存在着各种短板,我们不能埋头在自己认为的前卫与自豪感中麻痹着自己,无论何种情况,“居安思危,虚心前进”始终是一种基调,纵观强大,无不都是奋斗而来。我国的房地产发展首先得益于国家政策支持,其管理与发展模式无不透露出低端的气息。就管理而言,中国房地产建筑行业的精细化管理刚刚起步,其管理往往没有达到一定的境界,这部分却通过一些旁门左道,来进行疏通管理。其业绩形势也往往带有虚夸的成分,因为真正基础施工者本身没有那么多的技术总结,文化水平层次较低,通过其多年的经验来进行创造发展突破,本身具有一定的瓶颈。也就是说外表的光鲜留着照亮别人,内心的弊端却留着只展现给自己,也就是在无论多么光鲜的背景之下,始终存在的不可或说的瓶颈与困难,这些问题存在于整个房地产的开发过程中。第五,不得不说的利字当头的弊端。有些事情初衷总是好的,但是一旦掺杂上利益问题,总会有变质变味。中国文化博大精深,往往也融合有很多中庸之道与人不为己,天诛地灭等思想,这些思想对人的意识指导,使得很多政府、银行、地产开发商逐利性愈演愈烈。

总的来说,房地产开发投资计划既需要政府着重业绩,又要兼顾民生。同时政府不能寄希望于房地产来拖动经济的发展,增加财政收入,政府把房地产商的利润率控制在合理的范围之内。当然就目前来看是不可能的事情,因为逐利与垄断始终十分耀眼,就目前的房产开发情况与政策而言,房价依然会涨,并会愈演愈烈。(我们后期再单独谈房地产价格)


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