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5月降温后南京、济南等政策调整在即,对楼市影响几何?

2019-06-09 来源:今日头条 点击 评论

近期,南京、济南、青岛都频频放出调控松动的信号,目前南京已经“落地”,即日起外地人在高淳区买房,只要持有南京市居住证,或者携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可开具购房证明,对外地购房者不再需要个税或社保证明。一叶知秋,高淳区的限购放开是否意味着南京限购的全面松绑,这一政策的落地又会对本地楼市造成怎样的影响呢?


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高淳区供求均衡、成交维稳

限购放开有助于缓解库存高企问题

追根溯源,高淳区限购起始于2017年3月,南京市出台《进一步调整住房限购政策的通知》,外地人在六合区、溧水区、高淳区范围内只能新购1套住房,同时,外地人在申请开具购房证明时,要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明,且不允许通过补缴的方式获得购房资格。条件还是相对严苛的,主要是为了应对投机炒房带来的短期市场过热现象。

时至今日,随着调控政策的不断发酵,区域市场也发生了显著变化:一方面调控取得了阶段性成果,供求大体均衡,整体成交维稳。据CRIC监测,2019年以来,高淳区商品住宅的月均成交量基本维持在7.31万平方米,较2018年有了稳步提升,前5月供求比维持在0.96,基本实现了供求平衡。另一方面区域市场暗藏下行风险,高淳区的商品住宅库存量自2018年以来节节攀升,2019年至今都维持在60万平方米左右的高位,去化周期维持在10个月左右,5月末降至8.24个月,仍显著高于南京整体水平。而南京政府选择在此时局部放宽限购政策,也有利于刺激短期市场需求,达到促进成交,谨防库存风险的目的。

5月降温后南京、济南等政策调整在即,对楼市影响几何?


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区域限购放宽并不意味整体限购解绑

政府“因区施政”修正调控效果

而针对高淳区限购放宽意味着南京限购松绑的说法,我们认为这样的解读难免有夸大其词的嫌疑,究其原因:一是高淳区属于南京的远郊区域,类比于杭州、苏州下属县市并不限购的情况,之前的限购“收紧”难免有矫枉过正的嫌疑,此次的 “放松”不失为一种修正调控的举措,无需过分解读。二是南京楼市成交维稳,除2月以外,月均成交量基本都维持在80万平方米,前5月累计成交量为342万平方米,同比增长27%,5月末消化周期在7个月左右,库存风险可控,暂无限购全面调控放松的迫切性。三是从目前楼市调控的思路来看,“房住不炒”仍是主基调,夯实地方政府主体责任使得“因城施政”细化到“因区施政”成为可能,针对部分商品住宅库存量较大,存在去化压力的区域,地方政府完全可以实现区域性的调控松绑,对市场暗藏的下行风险做到防患于未然。


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远郊放开限购有助于平抑房价

以居住需求拉动人才导入

而此次高淳区的限购放宽究竟会对南京楼市产生怎样的影响呢?我们认为大体可分为以下几点:

首先,成交层面,短期内势必会刺激高淳区商品住宅整体成交量的攀升,毋庸置疑,区域的库存压力会得到部分缓解。对南京整体成交的带动作用有限,考量到前期需求透支严重,房价也的确到达阶段性高点等客观因素,即便南京整体成交量上涨,涨幅也不会过大。

其次,房价层面,因高淳区属于南京的远郊区域,房价相对较低,成交占比的提升也会使得南京“控房价”取得显著成效,当前南京商品住宅的整体均价为23103元/平米,后期有望维稳或小幅下调。

最后,结合南京近期在“抢人大战”中种种亮眼的表现:顶级楼盘人才专购、人才安居房“先租后售”等等,区域的限购松绑一定程度也会加快外地人才的导入,为南京远郊区域的经济发展注入新的活力。

综上,推此即彼,对于当前部分城市诸如济南、青岛频传调控放松的信号,我们认为,需要理性看待:第一,中央层面“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。地方无论出台何种“放松”措施,对于炒房等投机行为仍会持平抑和打击的态度。第二,因强调城市政府主体责任,地方政府可依据实际情况调整政策走向,这也使得“因区施政”成为可能,后期调控也会逐步细化,更加具有针对性和有效性。第三,核心二线城市基本都加入了“抢人大战”,未来还会有愈演愈烈的趋势,与此相结合的调控政策“放松”也会层出不穷,诸如落户门槛降低、购房优惠、契税补贴等也将成为吸引人才的主要手段。


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